Dobre perspektywy rozkwitu polskiej gospodarki, pozytywne oznaki ekonomiczne jak chociażby rosnąca sprzedaż detaliczna mają niewątpliwie wpływ na rozwój rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce. Sytuacja ubiegłego roku potwierdza, że rynek magazynów, spowodowany kryzysem gospodarczym, najgorsze ma już za sobą.
Na początku 2011 roku podaż powierzchni magazynowej wyniosła 6 241 000 m2 potwierdzając przeważającą pozycję Polski na magazynowej mapie regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Największa lokalizacja powierzchni magazynowej koncentruje się przy głównych aglomeracjach jak np. rejon Warszawy czy Górny Śląsk.
Polski rynek przez szereg lat cieszył się wysokim popytem na powierzchnie magazynowe. W pierwszym kwartale tego roku obserwowaliśmy również duże zainteresowanie najemców, którzy wynajęli ponad 279 000 m2. Mając na uwadze liczbę obecnie negocjowanych transakcji najmu najbliższe miesiące powinny być owocne pod kątem popytu na nowoczesne magazyny.
Kto znajduje się w czołówce głównych najemców w parkach magazynowych w Polsce?
ID Logistics (20 000 m2) w ProLogis Park Chorzów i TechData. w Panattoni Park Święcice (17 000 m2), to firmy, które w ostatnim czasie zawarły największe umowy. Stanowi to potwierdzenie faktu, że Górny Śląsk wraz z okolicami Warszawy należą do dwóch najprężniejszych regionów magazynowych w Polsce. W pierwszym z nich zawarto umowy na ponad 84 700 m2, w drugim na około 88 300 m2 ( wliczając umowy zawarte w granicach miasta liczba umów wzrasta do 114 000 m2). W dalszym ciągu główni najemcy powierzchni magazynowych to firmy logistyczne, których udział we wszystkich zawartych transakcjach wynosił 33%. Następnymi aktywnymi sektorami były artykuły elektroniczne 16% oraz firmy reprezentujące branżę lekkiej produkcji 12%. Na czołówkę popytu w ubiegłym roku wysunęły również sieci sklepów, które miały około 11% udziału w rynku. Popyt generowały duże spółki posiadające np. hipermarkety jak i przez firmy handlowe z branży odzieżowej. W pierwszym trymestrze sieci handlowe nie wpływały w zbytnio na popyt, nie jest to jednak dowód na to, że nie zmieni się to w kolejnych kwartałach.
Porównując koniec roku 2010 zauważamy nieznaczny wzrost aktywności deweloperów. Warto zaznaczyć, że największy pod względem podaży deweloper w Polsce – ProLogis rozpoczął pierwszą od dawna nową inwestycję – ProLogis Park Wrocław V (19 000 m2). Do tej pory ProLogis skupiał się wyłączenie na wynajmie wolnych powierzchni w istniejących parkach. Nowo powstały obiekt będzie budynkiem typu BTS. Dotychczas takie inwestycje były wykonywane prawie wyłącznie przez amerykańskiego dewelopera Panattoni. Ruszyła również budowa zupełnie nowych parków magazynowych: SEGRO Industrial Park Tychy oraz Panattoni Park Gliwice. Rozpoczęła się również rozbudowa centrów logistycznych Tulipan Park Gliwice, Panattoni Park Poznań II i Panattoni Park Wrocław. Ł W trakcie realizacji pozostaje łącznie około 209 500 m2. Warto podkreślić, że 173 000 m2 jest już zabezpieczone umowami najmu. Stawki najmu w różnych lokalizacjach wahają się. Jest to często związane z pogłębiającymi się różnicami, jakie nastąpiły pomiędzy dostępnościami powierzchni w parkach magazynowych w ramach tych samych regionów.
Zauważalny jest jednak fakt, że czynsze najmu powoli wchodzą na ścieżkę wzrostu. Sprzyja temu unormowany popyt i malejąca liczba pustostanów. Co więcej, aktywność najemców może spowodować, że zacznie brakować powierzchni magazynowej w najbardziej pożądanych lokalizacjach.
Nadpodaż powierzchni doprowadziła do tego, że wewnątrz regionów nastąpiło zróżnicowanie stawek czynszowych. Należą do nich Warszawa i Centralna Polska. Ze względu na wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej m.in. w Błoniu deweloperzy, z determinacją zaczynają konkurować o nowych najemców, a w szczególności starali się zatrzymać u siebie firmy już funkcjonujące w ramach ich parków. Skutkiem tej sytuacji były bardzo atrakcyjne stawki czynszu. Okazało się, że w oddalonych od siebie o kilkanaście kilometrów lokalizacjach, najemca mógł uzyskać bardzo różne warunki najmu. Sytuacja z Błonia powtórzyła się w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego. W obu przypadkach obraz rynku jest praktycznie taki sam, czyli wysoki wskaźnik pustostanów i niskie czynsze w jednej części regionu, a w innych lokalizacjach obszaru Centralnej Polski dość niska dostępna podaż i wyższe czynsze (w Łodzi, Strykowie).
Na dzień dzisiejszy efektywne stawki najmu kształtują się pomiędzy 4.00-5.30€/ m2 miesięcznie w granicach Warszawy, 2.45-2.90€/ m2 miesięcznie w pobliżu Warszawy, około 2.20-4.50€/ m2 miesięcznie w Centralnej Polsce i 2.35-3.20€/ m2 miesięcznie na Górnym Śląsku
Co ciekawe, w okolicach, o wysokim wskaźniku pustostanów czynsze potrafiły rosnąć. Taki stan widoczny był na Górnym Śląsku, gdzie większość wakatu skupiała ręka jednego dewelopera. ProLogis, gdyż o nim mowa, prawie jako jedyny dysponował powierzchnią wolną „od ręki” i mógł narzucać warunki najmu. Pomimo tego wysoki popyt w tym regionie doprowadził do obniżenia wskaźnika pustostanów z 12,6% do 8,7%. Zawarto też transakcje w tych częściach regionu, w których ProLogis nie ma swoich parków. Mniejsze umowy zawarto w Tychach, a umowy typu pre-let podpisano w Gliwicach. Malejący wskaźnik pustostanów doprowadzi do dalszego wzrostu stawek najmu.
Warto nadmienić, że w ostatnim kwartale współczynnik ten malał w większości regionów, aczkolwiek do wynajęcia w kraju jest wciąż prawie 900 000 m2 powierzchni magazynowej. Stanowi to 14% całkowitej podaży (14,9% na koniec 2010 roku)
Na uwagę zasługuje przykład Górnego Śląska. Tu współczynnik pustostanów kształtuje się obecnie na poziomie 8,7%, zaś rok temu wynosił ponad 21%. Patrząc na liczbę, a nie na współczynnik wynajętych metrów kwadratowych, można zauważyć, że rynek na Górnym Śląsku zaabsorbował aż 126 000m2 pustostanów. Zakładając, że tempo wynajmu nie zmieni się, za rok może brakować dostępnych magazynów w tym regionie.
Aktualnie Warszawa i jej okolice, to najwięcej dostępnej wolnej powierzchni. Inne, rozwinięte regiony posiadały porównywalną wielkość wakatu.
Naszym zdaniem, ożywienie ze strony popytu w dalszym ciągu będzie wpływać na obniżenie współczynnika pustostanów, co z kolei spowoduje wzrost stawek czynszu. Najemca, który poszukuje magazynu powinien szybko podejmować decyzję, ponieważ stawki w niektórych regionach mogą rosnąć bardzo szybko.
Jesteśmy zdania, iż w bieżącym roku w dalszym ciągu będzie rosła aktywność deweloperów jeśli chodzi o powstające inwestycje. Szczególnie widoczne to będzie w regionach o wysokim popycie i szybko zmniejszającej się liczbie opcji wynajmu powierzchni dla najemców dostępnych od ręki.
Co słychać w magazynach? Lepiej wiedzieć i nie przepłacić
Dobre perspektywy rozkwitu polskiej gospodarki, pozytywne oznaki ekonomiczne jak chociażby rosnąca sprzedaż detaliczna mają niewątpliwie wpływ na rozwój rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce. Sytuacja ubiegłego roku potwierdza, że rynek magazynów, spowodowany kryzysem gospodarczym, najgorsze ma już za sobą.
Na początku 2011 roku podaż powierzchni magazynowej wyniosła 6 241 000 m2 potwierdzając przeważającą pozycję Polski na magazynowej mapie regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Największa lokalizacja powierzchni magazynowej koncentruje się przy głównych aglomeracjach jak np. rejon Warszawy czy Górny Śląsk.
Polski rynek przez szereg lat cieszył się wysokim popytem na powierzchnie magazynowe. W pierwszym kwartale tego roku obserwowaliśmy również duże zainteresowanie najemców, którzy wynajęli ponad 279 000 m2. Mając na uwadze liczbę obecnie negocjowanych transakcji najmu najbliższe miesiące powinny być owocne pod kątem popytu na nowoczesne magazyny.
Kto znajduje się w czołówce głównych najemców w parkach magazynowych w Polsce?
ID Logistics (20 000 m2) w ProLogis Park Chorzów i TechData. w Panattoni Park Święcice (17 000 m2), to firmy, które w ostatnim czasie zawarły największe umowy. Stanowi to potwierdzenie faktu, że Górny Śląsk wraz z okolicami Warszawy należą do dwóch najprężniejszych regionów magazynowych w Polsce. W pierwszym z nich zawarto umowy na ponad 84 700 m2, w drugim na około 88 300 m2 ( wliczając umowy zawarte w granicach miasta liczba umów wzrasta do 114 000 m2). W dalszym ciągu główni najemcy powierzchni magazynowych to firmy logistyczne, których udział we wszystkich zawartych transakcjach wynosił 33%. Następnymi aktywnymi sektorami były artykuły elektroniczne 16% oraz firmy reprezentujące branżę lekkiej produkcji 12%. Na czołówkę popytu w ubiegłym roku wysunęły również sieci sklepów, które miały około 11% udziału w rynku. Popyt generowały duże spółki posiadające np. hipermarkety jak i przez firmy handlowe z branży odzieżowej. W pierwszym trymestrze sieci handlowe nie wpływały w zbytnio na popyt, nie jest to jednak dowód na to, że nie zmieni się to w kolejnych kwartałach.
Porównując koniec roku 2010 zauważamy nieznaczny wzrost aktywności deweloperów. Warto zaznaczyć, że największy pod względem podaży deweloper w Polsce – ProLogis rozpoczął pierwszą od dawna nową inwestycję – ProLogis Park Wrocław V (19 000 m2). Do tej pory ProLogis skupiał się wyłączenie na wynajmie wolnych powierzchni w istniejących parkach. Nowo powstały obiekt będzie budynkiem typu BTS. Dotychczas takie inwestycje były wykonywane prawie wyłącznie przez amerykańskiego dewelopera Panattoni. Ruszyła również budowa zupełnie nowych parków magazynowych: SEGRO Industrial Park Tychy oraz Panattoni Park Gliwice. Rozpoczęła się również rozbudowa centrów logistycznych Tulipan Park Gliwice, Panattoni Park Poznań II i Panattoni Park Wrocław. Ł W trakcie realizacji pozostaje łącznie około 209 500 m2. Warto podkreślić, że 173 000 m2 jest już zabezpieczone umowami najmu. Stawki najmu w różnych lokalizacjach wahają się. Jest to często związane z pogłębiającymi się różnicami, jakie nastąpiły pomiędzy dostępnościami powierzchni w parkach magazynowych w ramach tych samych regionów.
Zauważalny jest jednak fakt, że czynsze najmu powoli wchodzą na ścieżkę wzrostu. Sprzyja temu unormowany popyt i malejąca liczba pustostanów. Co więcej, aktywność najemców może spowodować, że zacznie brakować powierzchni magazynowej w najbardziej pożądanych lokalizacjach.
Nadpodaż powierzchni doprowadziła do tego, że wewnątrz regionów nastąpiło zróżnicowanie stawek czynszowych. Należą do nich Warszawa i Centralna Polska. Ze względu na wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej m.in. w Błoniu deweloperzy, z determinacją zaczynają konkurować o nowych najemców, a w szczególności starali się zatrzymać u siebie firmy już funkcjonujące w ramach ich parków. Skutkiem tej sytuacji były bardzo atrakcyjne stawki czynszu. Okazało się, że w oddalonych od siebie o kilkanaście kilometrów lokalizacjach, najemca mógł uzyskać bardzo różne warunki najmu. Sytuacja z Błonia powtórzyła się w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego. W obu przypadkach obraz rynku jest praktycznie taki sam, czyli wysoki wskaźnik pustostanów i niskie czynsze w jednej części regionu, a w innych lokalizacjach obszaru Centralnej Polski dość niska dostępna podaż i wyższe czynsze (w Łodzi, Strykowie).
Na dzień dzisiejszy efektywne stawki najmu kształtują się pomiędzy 4.00-5.30€/ m2 miesięcznie w granicach Warszawy, 2.45-2.90€/ m2 miesięcznie w pobliżu Warszawy, około 2.20-4.50€/ m2 miesięcznie w Centralnej Polsce i 2.35-3.20€/ m2 miesięcznie na Górnym Śląsku
Co ciekawe, w okolicach, o wysokim wskaźniku pustostanów czynsze potrafiły rosnąć. Taki stan widoczny był na Górnym Śląsku, gdzie większość wakatu skupiała ręka jednego dewelopera. ProLogis, gdyż o nim mowa, prawie jako jedyny dysponował powierzchnią wolną „od ręki” i mógł narzucać warunki najmu. Pomimo tego wysoki popyt w tym regionie doprowadził do obniżenia wskaźnika pustostanów z 12,6% do 8,7%. Zawarto też transakcje w tych częściach regionu, w których ProLogis nie ma swoich parków. Mniejsze umowy zawarto w Tychach, a umowy typu pre-let podpisano w Gliwicach. Malejący wskaźnik pustostanów doprowadzi do dalszego wzrostu stawek najmu.
Warto nadmienić, że w ostatnim kwartale współczynnik ten malał w większości regionów, aczkolwiek do wynajęcia w kraju jest wciąż prawie 900 000 m2 powierzchni magazynowej. Stanowi to 14% całkowitej podaży (14,9% na koniec 2010 roku)
Na uwagę zasługuje przykład Górnego Śląska. Tu współczynnik pustostanów kształtuje się obecnie na poziomie 8,7%, zaś rok temu wynosił ponad 21%. Patrząc na liczbę, a nie na współczynnik wynajętych metrów kwadratowych, można zauważyć, że rynek na Górnym Śląsku zaabsorbował aż 126 000m2 pustostanów. Zakładając, że tempo wynajmu nie zmieni się, za rok może brakować dostępnych magazynów w tym regionie.
Aktualnie Warszawa i jej okolice, to najwięcej dostępnej wolnej powierzchni. Inne, rozwinięte regiony posiadały porównywalną wielkość wakatu.
Naszym zdaniem, ożywienie ze strony popytu w dalszym ciągu będzie wpływać na obniżenie współczynnika pustostanów, co z kolei spowoduje wzrost stawek czynszu. Najemca, który poszukuje magazynu powinien szybko podejmować decyzję, ponieważ stawki w niektórych regionach mogą rosnąć bardzo szybko.
Jesteśmy zdania, iż w bieżącym roku w dalszym ciągu będzie rosła aktywność deweloperów jeśli chodzi o powstające inwestycje. Szczególnie widoczne to będzie w regionach o wysokim popycie i szybko zmniejszającej się liczbie opcji wynajmu powierzchni dla najemców dostępnych od ręki.
